세금·절세
부동산 양도소득세 계산기
1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 단기·중과 세율까지 반영해 집을 팔 때 양도소득세를 계산해요.
값을 입력하고 계산하기를 눌러 보세요
예상 양도소득세 (지방소득세 포함)
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양도차익
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장기보유특별공제
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적용 세율
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부동산 양도소득세
비과세, 공제, 세율 순서로 계산해요
집을 팔 때 세금은 양도차익에서 출발해 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 기본공제를 차례로 빼고 보유 기간과 주택 수에 맞는 세율을 적용해요.
가격과 경비 입력
취득가액, 양도가액, 필요경비를 넣습니다.
기간 입력
보유 기간과 거주 기간을 넣습니다. 2년 미만 보유는 단기 세율이 적용됩니다.
주택 수 선택
1세대 1주택인지, 조정대상지역 다주택 중과 대상인지 고릅니다.
계산 방법
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 1세대 1주택: 양도가액 12억원 이하는 비과세, 12억원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세합니다.
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 일반은 연 2%(최대 30%). 1세대 1주택은 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(2년 이상, 최대 40%)로 최대 80%입니다. 다주택 중과 대상은 적용하지 않습니다.
- 기본공제 연 250만원을 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다.
- 세율: 일반 6~45% 누진세율. 주택은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 토지·기타 건물은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%이며 누진세율로 계산한 세액과 비교해 큰 금액을 적용합니다. 조정대상지역 다주택 중과는 누진세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p를 더합니다.
- 지방소득세는 양도소득세의 10%입니다.
자주 묻는 질문
12억원을 넘으면 전체가 과세되나요?
아닙니다. 1세대 1주택이라면 양도가액 중 12억원을 넘는 비율만큼의 양도차익에만 세금이 붙습니다. 15억원에 팔았다면 양도차익의 3/15만 과세 대상입니다.
거주하지 않은 1주택도 장기보유특별공제 80%를 받나요?
1세대 1주택 우대 공제(최대 80%)는 2년 이상 거주해야 받을 수 있습니다. 거주 기간이 2년 미만이면 일반 공제(연 2%, 최대 30%)가 적용됩니다.
다주택자 중과는 지금 적용되나요?
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일(계약분)까지로 종료됐습니다. 그 이후 조정대상지역 주택을 양도하면 중과가 적용될 수 있습니다. 정부가 2026년 세제개편안에서 한시 완화를 다시 제안했지만, 국회 통과 여부를 꼭 확인하세요.
필요경비로 인정되는 것은 무엇인가요?
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장이나 샷시 교체 같은 자본적 지출이 대표적입니다. 도배, 장판, 보일러 수리 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다.
신고는 언제 하나요?
양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 같은 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.
계산 결과는 입력값과 단순화된 가정에 따른 추정치이며 투자 판단을 위한 참고용입니다.
